Paragraaf Grondbeleid

Grondbeleid en ruimtelijke agenda

De druk op de woningmarkt is het afgelopen jaar nog sterker toegenomen dan het jaar ervoor. De roep om (passende) woningen is bijzonder groot en ondanks de gestage toevoeging van enkele honderden woningen per jaar in Houten blijft de vraag toenemen. De gemeenteraad geeft met de Ruimtelijke Koers richting aan hoe aan de woningbehoefte de komende jaren kan worden voldaan. Deze koers geeft antwoord op de vragen of het mogelijk is om de komende decennia 4.300 tot 5.300 woningen bij te bouwen (waarvan 1.500 – 2.000 sociale woningen zijn) in Houten en zo ja waar dit dan moet gebeuren en op welke wijze het gerealiseerd kan worden.
De Ruimtelijke Koers gaat niet alleen over de woningbouwopgaaf, maar geeft ook antwoord op gewenste ontwikkelingen op het gebied van werkgelegenheid en voorzieningen. Bij dit laatste moet niet alleen gedacht worden aan ‘gebouwde’ voorzieningen maar ook aan bijvoorbeeld het ontwikkelen van natuur, recreatievoorzieningen et cetera. De Koers gaat ook over de manier waarin we op het vlak van nieuwe gebiedsontwikkeling om willen gaan met klimaat- en energievraagstukken.
Voor wat betreft het gemeentelijke grondbeleid staan we dan ook op een tweesprong. Enerzijds zijn we nog in de afrondende fase voor wat betreft Houten Vinex met de bijbehorende GREX-Vinex. Hiernaast beschikken we op dit moment over een passief grondbeleid welke in het Vinex tijdperk is opgesteld en ook volledig passend was voor de wijze waarop wij Houten zuid hebben ontwikkeld. Anderzijds staan we aan de vooravond van nieuwe opgaven, die vooral anders van aard zijn (mogelijk meer binnenstedelijk bouwen, mogelijk gebieden transformeren, mogelijk uitleglocaties et cetera). Het is dan ook verstandig om aanpassingen door te voeren in ons bestaand grondbeleid. Parallel aan de ruimtelijke aspecten van de Ruimtelijke Koers zal een palet aan nieuw grondbeleid worden voorbereid en ter besluitvorming worden aangeboden. De bedoeling hiervan is om flexibel in te kunnen spelen bij de (her)ontwikkeling van nieuwe gebieden. Verschillende gebieden zullen om verschillende aanpak, strategie en grondbeleid vragen. De komende jaren zullen deze geprioriteerde deelgebieden gefaseerd worden ontwikkeld
Naast bovengenoemde ontwikkelingen zullen wij het komend jaar gewoon doorgaan met het ontwikkelen van de laatste Vinex wijken (Hofstad 4B en Loerik 6), het verkopen van gronden op werkgebieden en voorzieningengebieden.
Bestaande en nieuwe particuliere transformatieprojecten, en een aantal particuliere initiatieven voor (kleinschalige) woningbouw worden verder begeleid. In het buitengebied blijft het aantal initiatieven onverminderd groot en zijn diverse plannen voor (kleinschalige) woningbouw in ontwikkeling. Deze initiatieven dragen inhoudelijk en/of financieel bij aan de ontwikkeling van het Eiland van Schalkwijk en het buitengebied Kromme Rijn.

Stand van zaken
In de paragraaf hieronder wordt ingegaan op de stand van de totale grondexploitatie. Daarna wordt specifiek ingegaan op het risicoprofiel van de grondexploitatie en de beschikbare risicobuffer. Hierbij wordt uitgegaan van de stand van maart 2020. Als vergelijk zijn deze cijfers afgezet tegen de situatie van het jaar daarvoor (juli 2019).
Deze gegevens zijn met de raad gedeeld in diverse bijpraatavonden.

Grondexploitatie
De totale boekwaarde per maart 2020 is € - 22,4 miljoen. Ten opzichte van vorig jaar is de boekwaarde met € 7,6 mln. afgenomen. De totale investeringen inclusief kostenstijging en rente voor de resterende looptijd van de grondexploitatie bedragen € 37,4 miljoen.
De totale opbrengsten die in de periode nog moeten worden gegenereerd bedragen € 63,5 miljoen.
Op eindwaarde bedraagt het positieve resultaat € 3,7 miljoen Dit saldo fluctueert op basis van de herziening van de grondexploitatie. In de tabel hieronder is het bovenstaande schematisch weergegeven.

Risicoprofiel en risicobuffer
De risico’s en de mutaties hierop zijn verwerkt in het risicoprofiel en vertrouwelijk toegelicht in de bijpraatavonden van 8 oktober 2019 en 3 maart 2020.

De mutaties in de risicobuffer betreffen het vervallen van het renterisico met € 0,1 mln. en het toevoegen van het gereserveerde budget van € 0,475 mln. betreffende het Plan van aanpak Ruimtelijke Koers Houten aan de bestemmingsreserve Ruimtelijke Koers in verband met  de gemaakte kosten.
De toename van de risicobuffer betreft de storting in het VH-fonds met € 0,3 mln. op basis van de gesloten overeenkomst daarnaast is het positieve saldo van de grondexploitatie met € 0,546 mln. toegenomen. De mutatie van de hierboven genoemde storting van € 0,475 mln. ten behoeve van de bestemmingsreserve Ruimtelijke Koers heeft geen invloed op de risicobuffer omdat deze uit het concernweerstandsvermogen GREX wordt onttrokken ten gunste van de bestemmingsreserve Ruimtelijke Koers die ook onderdeel uitmaakt van de risicobuffer.

 Risicoprofiel gedurende looptijd grondexploitatie

De tegenover dit risicoprofiel staat de beschikbare risicobuffer en ziet er als volgt uit:

Beschikbare risicobuffer

Risicobuffer grondexploitatie
De beschikbare weerstandscapaciteit grondexploitaties is ruim voldoende om de risico’s gedurende de looptijd van de grondexploitatie op te kunnen vangen. De integrale risicoanalyse wordt periodiek herijkt en getoetst of de risico-buffer toereikend is voor de gecalculeerde risico’s, aan de hand van door de raad vastgestelde ratio’s.

Nota “Risicomanagement en Weerstandsvermogen Grondexploitaties
In de Nota is de ‘ratio weerstandsvermogen’ (ratio WSV) geïntroduceerd als objectieve norm voor de mate waarin de beschikbare weerstandscapaciteit toereikend is ten opzichte van het (normatief bepaalde) noodzakelijke weerstandsvermogen op basis van de zogenaamde ‘H’IFLO-norm’. Aangezien de H’IFLO geen maatwerk oplevert ten opzichte van de risico’s die we in Houten werkelijk lopen, is met de vaststelling van genoemde nota tevens bepaald dat de beschikbare weerstandscapaciteit ook in relatie gebracht kan worden met het totaal van geïnventariseerde risico’s. De ratio WSV berekend is op basis van de H’IFLO-norm is echter het uitgangspunt bij de beoordeling c.q. kwalificatie van het weerstandsvermogen. De gegevens in onderstaande tabel zijn gebaseerd op deze beleidsuitgangspunten.

Conform de Nota ‘Risicomanagement en Weerstandsvermogen Grondexploitaties’ streven we een ratio WSV grondexploitatie van 1,0 na, met een bandbreedte tussen 0,8 en 1,2.
Thans is de -op grond van de H’IFLO-norm- berekende ratio 2,0 en heeft de kwalificatie ‘ ruim voldoende’.
Naast de H’IFLO hanteren we een tweede ratio, op basis van een inschatting van een analyse van de risico’s per lopende grondexploitatie.
De ratio op basis van de werkelijke risico’s laat een ander, beter, beeld laat zien: 2,6 met de kwalificatie  “uitstekend”.

.